Desapropriação da Posse como solução da problemática da falta de registro imobiliário

 

Autores: Murillo Meirelles e Marcio Nunes Pellegrino

Dalmo de Abreu Dallari (2003, p. 118) conceituou o Estado como uma ordem jurídica soberana que tem por fim o bem comum de um povo situado em determinado território.

Extrai-se dessa concepção que a finalidade do Estado é o atingimento do bem comum de uma sociedade. Muitas vezes, para que ele atinja esta finalidade, necessita realizar intervenções na propriedade privada, o que se realiza através das desapropriações.

O art. 5º da Constituição Federal, em consonância com a Declaração Universal dos Direitos Humanos, garante aos cidadãos brasileiros e aos estrangeiros residentes no país, a inviolabilidade do direito à propriedade privada, elevando-a ao status de garantia fundamental.

É justamente por este motivo que o art. 5º, XXIV da Constituição Federal condiciona a desapropriação por necessidade ou utilidade pública ao pagamento de prévia e justa indenização em dinheiro.

O Decreto-Lei n. 3.365/41, que regulamenta as desapropriações, estabelece que a indenização será paga mediante a prova de propriedade, de regularidade dos débitos fiscais e publicação de editais para conhecimento de terceiros (art. 34).

Ocorre que, em um país de dimensões territoriais expressivas, ressoa compreensível encontrar nos rincões brasileiros propriedades imobiliárias carentes de regularização perante os cartórios extrajudiciais registrais.

Na prática, a falta de matrículas dos imóveis afeta de sobremodo os negócios jurídicos imobiliários, uma vez que os potenciais compradores, na busca do melhor título da propriedade/posse, podem encontrar alienantes imbuídos de má-fé ocasionando a odiosa evicção.

A precariedade de títulos gera insegurança jurídica aos expropriantes para realizar a desapropriação amigável, tendo que recorrer à judicialização da demanda a fim de viabilizar um título judicial, visando o escorreito cumprimento do art. 34 do Decreto-Lei 3.365/41, para abalizar a parte legítima para receber a indenização.

Em outras palavras, tem-se, de um lado, o dever legal do expropriante de indenizar o legítimo proprietário, e o cenário fático – sobretudo nas áreas interioranas do país – em que se tem a precariedade dos registros públicos. E se a judicialização resolve o problema da insegurança jurídica do expropriante, de outro lado, ocasiona a desapropriação sem o pagamento do preço a quem de direito.

A judicialização da expropriação serve aos propósitos do expropriante, outorgando-lhe a necessária segurança jurídica no pagamento da indenização. Entretanto, o levantamento do preço fica condicionado à prova da propriedade, na forma do art. 34 do Decreto-Lei n. 3.365/41, em detrimento dos direitos do possuidor que, na prática, acaba criando resistência à imissão na posse, ensejando novos conflitos.

Assim, ante a impossibilidade de comprovação da propriedade, a jurisprudência vem admitindo a possibilidade de levantamento da indenização pelo possuidor, com abertura de nova matrícula em favor do expropriante. Cita-se, neste aspecto, relevante julgado de relatoria do Ministro Herman Benjamin:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. INDENIZAÇÃO AO DETENTOR DA POSSE. POSSIBILIDADE. ART. 34 DO DECRETO-LEI 3.365/1941. NÃO VIOLAÇÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 1. Segundo José dos Santos Carvalho Filho, a “desapropriação é o procedimento de direito público pelo qual o Poder Público transfere para si a propriedade de terceiro, por razões de utilidade pública ou de interesse social, normalmente mediante o pagamento de indenização” (Manual de direito administrativo, 25. ed. São Paulo: Atlas, 2012, p. 808). 2. No caso concreto, contudo, houve a expropriação da posse, a qual, em certos casos, é aceita pela jurisprudência do STJ. No REsp 769.731/PR, Relator Ministro Luiz Fux, a Primeira Turma do STJ fez constar na ementa do julgado o seguinte trecho: “1. A desapropriação de posse não se insere na exigência do art. 34 do Dec.-Lei 3.365/41 para o levantamento da indenização, que deve ser paga a título de reparação pela perda do direito possessório. Precedentes desta Corte: REsp 184762/PR; DJ 28.02.2000; AG 393343, DJ 13.02.2003; REsp 29.066-5/SP, RSTJ 58:327. 2. (…) 3. Consoante jurisprudência do E. Supremo Tribunal Federal, verbis: ‘Tem direito à indenização não só o titular do domínio do bem expropriado, mas também, o que tenha sobre ele direito real limitado bem como direito de posse’ (STF, RE 70.338, Rel. Antonio Nader). 4. Deveras, a exigência do art. 34 do DL 3.365/41 impõe-se quando a dúvida sobre o domínio decorre de disputa quanto à titularidade do mesmo. 5. A posse, conquanto imaterial em sua conceituação, é um fato jurígeno, sinal exterior da propriedade. É; portanto, um bem jurídico e, como tal, suscetível de proteção. Daí por que a posse é indenizável, como todo ‘e qualquer bem. (In, Recurso ‘ex of icio’ nº 28.617, julgado pelo extinto 2º Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo, publicado na Revista dos Tribunais nº 481, em Novembro de 1975, às páginas 154/155)”. 3. No Agravo de Instrumento que deu origem ao recurso ora examinado, o agravante assentou: “não foi localizado qualquer registro imobiliário correspondente à área em questão. Restou constatado apenas que os apelados detinham um contrato particular de compromisso de compra e venda”. 4. In casu, diante da inexistência de registro imobiliário e de disputa pela propriedade, o Tribunal de origem determinou a desapropriação da posse e o levantamento do preço diante da sua comprovação. 5. A desapropriação da posse já foi acolhida em julgamentos recentes do STJ (AgRg no AREsp 761.207/RJ, Relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe 29/4/2016, e REsp 1.267.385/RN, Relatora Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 6/9/2013). (…) 8. Recurso Especial não conhecido. (REsp 1717208/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 19/11/2018)

Impende salientar que o expropriante, com fundamento no art. 175, §8º, da Lei n. 6.015/1973[1] poderá requerer a abertura de nova matrícula, pautada nos memoriais descritivos e plantas e independente da apuração da área remanescente.

Isso porque a desapropriação é uma forma originária de aquisição da propriedade, tendo o condão de tornar o imóvel expropriado livre de eventuais nulidades e ônus que o acompanhavam.

Por fim, não se pode olvidar que as relações jurídicas devem sempre primar pelos princípios que orbitam o Código Civil, ora idealizado por Miguel Real, a eticidade, a socialidade e operabilidade, de modo que a solução construída pelo Poder Judiciário de indenizar, nas ações de desapropriação, o posseiro de área sem conflito e sem registro, demonstra prudência na juris.