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A propriedade imobiliária sempre recebeu proteção constitucional. Legalmente, o proprietário do bem pode ceder a outra pessoa, em caráter temporário, o uso da propriedade, mediante pagamento de remuneração (aluguel) – é o chamado contrato de locação. Surgiu-se, então, a necessidade de regular as situações, especialmente em prol da proteção do locatário.

A anterior chamada Lei de Luvas, no entanto, ainda trazia robustas tendências protetivas ao locador, de modo que se fez necessária a alteração da legislação, no intuito de oferecer maior conforto ao locatário nas relações estabelecidas.

Assim, com o advento da Lei 8.245/91, posteriormente alterada pela Lei 12.112/09, reforçou-se as garantias legais ao locatário, especialmente nas locações não residenciais. Isso, pois, tornou-se foco a proteção ao fundo de comércio da empresa. Já não seria mais necessário o pagamento das chamadas “luvas” como condição de renovação do contrato. Aliás, tal exigência restou vetada pela Lei do Inquilinato.

O fundo de comércio, em definição simplificada, é o meio pelo qual o empresário exerce sua atividade. Vale dizer que integram o fundo de comércio a clientela, o estabelecimento, os aviamentos e o ponto comercial. Fundamentalmente, o fundo de comércio consiste na prestação de serviços, produção ou venda de produtos de uma empresa organizados pelos elementos corpóreos e incorpóreos a ela pertencentes.

Sob esse aspecto a Lei de Locações (ou Lei do Inquilinato) propõe ao empresário a possibilidade de proteger sua atividade, haja vista a imprescindibilidade de se manter o mesmo ponto, por meio da ação renovatória, observados requisitos essenciais a serem preenchidos para a chamada renovação compulsória do contrato de locação. São eles: contratos escritos, com prazo determinado, vigência ininterrupta de cinco anos ou mais, e exercício da mesma atividade comercial no local por, no mínimo, três anos.

Além dos requisitos acima, para se propor a ação renovatória se faz necessária a observância do prazo de, no mínimo um ano e, no máximo seis meses antes do término aprazado. Ainda, deve-se comprovar o estrito cumprimento do contrato, tal como o pagamento dos aluguéis e encargos da locação, seguro e outras obrigações. Quando houver indicação de fiador, deve-se ainda demonstrar que o mesmo concorda com a prorrogação do encargo para o novo período que se pretende, ou indicar novo fiador com prova da idoneidade financeira do mesmo.

Em suma, a forma de proteção ao fundo de comércio do locatário, empresário, é a propositura da ação renovatória, observados os requisitos legais, vez que é a única forma de obrigar o locador a manter a locação.